В сърцето на Южна Калифорния, където се срещат бързият растеж на електронната търговия и голямата гъстота на населението, се намира интересна компания за дивиденти. Това дружество, специализирано в придобиването и управлението на индустриални имоти, е изградило силна позиция на пазар, на който конкуренцията е голяма, но възможностите са още по-големи.

С портфейл от над 420 имота и пазарна капитализация от около 11 млрд. долара тази компания се разраства стабилно. Тя предлага дивидентна доходност от 3,3%, която е привлекателна за инвеститорите, особено ако се вземе предвид дългата история на редовни увеличения на дивидентите. Въпреки настоящите предизвикателства, като например леко увеличение на незаетите площи, тя успява да поддържа висока заетост и значително да увеличи наемите. Освен това неотдавна тя очерта план за това как възнамерява да продължи да се разраства.

Представяне на дружеството

Rexford Industrial Realty, Inc. $REXR е компания, базирана в Лос Анджелис, която е специализирана в придобиването, собствеността и управлението на индустриални имоти в района на Южна Калифорния. Фирмата се фокусира върху един от най-големите и динамични индустриални пазари в САЩ, което я прави ключов играч в този сегмент.

Основана през 2001 г., оттогава фирмата се фокусира върху придобиването и развитието на индустриални имоти, включително складови и дистрибуторски центрове, разположени предимно в метрополния район на Лос Анджелис, в Инланд Емпайър. Тази стратегия превърна Rexford Industrial в един от най-значимите собственици и оператори на индустриални имоти в Южна Калифорния.

Рексфорд Индустриал се отличава от своите конкуренти чрез способността си да идентифицира и да се възползва от възможностите на пазара на индустриални имоти, както чрез директни придобивания, така и чрез преустройство на съществуващи имоти. Този подход им позволява да създават стойност за акционерите си чрез увеличаване на наемите и оптимизиране на използването на активите си.

Един от ключовите фактори за успеха на Rexford Industrial е тяхното задълбочено познаване на местния пазар и способността им да реагират бързо на промените в търсенето на индустриални площи. Калифорнийският пазар, особено в района на Лос Анджелис, се характеризира с висока гъстота на населението и силен ръст на електронната търговия, което увеличава търсенето на складови и логистични центрове. Rexford Industrial се възползва максимално от тази ситуация и непрекъснато разширява портфолиото си, което към днешна дата наброява стотици имоти.

Понастоящем портфолиото на компанията включва повече от 420 имота, включващи около 720 сгради, и обслужва приблизително 1600 наематели. С пазарна капитализация от приблизително 11 млрд. долара той е един от по-големите играчи в сегмента на индустриалните REITs.

Според много анализатори Rexford Industrial е привлекателна инвестиционна възможност за тези, които търсят стабилен доход от дивиденти и потенциал за дългосрочен растеж. Понастоящем компанията предлага дивидентна доходност от 3,3%, което е над два пъти повече от средната доходност на индекса S&P 500. През последното десетилетие Rexford редовно увеличава дивидента си с повече от 10% годишно, което е впечатляващо постижение за всеки инвестиционен тръст за недвижими имоти (Въпреки добрите оперативни резултати обаче акциите на компанията остават с 35% под най-високата си стойност през 2022 г., което може да представлява интересна възможност за покупка.

Една от основните отличителни черти на Rexford спрямо други индустриални REIT е географската концентрация в Южна Калифорния. Този регион е не само най-големият индустриален пазар в САЩ, но ако беше самостоятелна икономика, щеше да се превърне в четвъртия по големина индустриален пазар в света. Южна Калифорния се отличава и с най-ниския процент на незаети индустриални площи в цялата страна, което я прави изключително привлекателна за работа.

Въпреки че напоследък процентът на незаетите площи се увеличава, в Южна Калифорния той е нараснал повече от два пъти до близо 4% от най-ниската си стойност през 2023 г, Въпреки тези предизвикателства Рексфорд успява да поддържа висока степен на заетост на портфолиото си - 96,9% (второ тримесечие). Освен това компанията отбеляза впечатляващ ръст на наемите от 67% за подновените през второто тримесечие договори за наем, което показва, че търсенето на имотите ѝ остава силно.

Тези резултати доведоха до ръст на FFO на акция от 11% на годишна база през второто тримесечие. Този ръст вероятно ще продължи, тъй като Рексфорд не само планира да модернизира имотите си, което ще му позволи да начислява по-високи наеми, но също така е включил увеличения на наемите в съществуващите си договори за наем.

Дивидент

Понастоящем Rexford изплаща тримесечен дивидент в размер на 0,4175 USD на акция, което се равнява на годишен дивидент от 1,67 USD на акция и осигурява доходност от приблизително 3,3% към момента на изготвяне на настоящия доклад.

В допълнение към високата си доходност Rexford е звезда в областта на нарастващите дивиденти. Компанията е увеличила годишното си изплащане на дивиденти в продължение на 10 последователни години, а увеличението от 10% през февруари я постави на път да превърне 2024 г. в 11-та поредна година на увеличение.

Основа за растежа на Rexford

Rexford вярва, че може да добави 240 млн. долара или повече към нетния си оперативен доход (NOI) до 2026 г. Това би представлявало огромно увеличение от 42% в сравнение с процента на NOI за четвъртото тримесечие на 2023 г.

Например, ръководството очаква да се възползва от 95 млн. долара от преустройството на съществуващи имоти. Това по същество е вземане на по-стари активи и тяхното модернизиране, така че REIT да може да начислява по-високи наеми. Други приблизително 95 млн. долара се очаква да дойдат от съществуващи лизингови договори, които ще се преобразуват в по-високи наеми, след като старите лизингови договори изтекат. Това не е някаква фантастична прогноза - през четвъртото тримесечие на 2023 г. Рексфорд е успял да подпише нови договори за наем със 77% по-високи наеми от изтичащите договори.

Това ще са двата най-големи фактора за ръст на NOI през следващите три години, но не са единствените. Други 40 млн. долара ще дойдат от увеличения на наемите, записани в съществуващите договори за наем. А 10 млн. долара ще дойдат от последните придобивания.

Това обаче е малко условно, тъй като Рексфорд винаги търси възможности за придобиване. Тези 10 млн. долара са свързани с това, което вече е закупено, и ако REIT закупи още имоти, може да има значителен ръст.

Голямата история тук обаче не е възможността, която предоставят бъдещите придобивания. Те не могат да бъдат предвидени. Наистина привлекателната част от инвестиционната теза на Rexford е, че всичко необходимо за поддържане на подчертаната тук възможност за растеж на NOI вече е в портфейла и чака да бъде използвано.

Какво беше последното тримесечие на компанията?

Компанията има нетна печалба в размер на 79,8 млн. долара, или 0,37 долара на акция с намалена стойност, в сравнение с 51,6 млн. долара, или 0,26 долара на акция, през предходната година. Основните FFO (средства от дейността) се увеличиха до 129,6 млн. долара, което е с 19,5% повече от предходната година, с 0,60 долара на акция, което е увеличение с 11,1%. Нетният оперативен доход (NOI) от портфейла е 181,1 млн. долара, което е с 20,9% повече от предходната година. Наемните нива се увеличиха с 67,7% на база GAAP и с 49,0% на база парични средства.

Средната заетост на портфейла на фирмата е 96,9%. През второто тримесечие на 2024 г. фирмата осъществи три придобивания на обща стойност 169,5 млн. долара и продаде четири имота за 37 млн. долара. Към средата на 2024 г. инвестициите на фирмата включват общо 1,3 млрд. долара. Фирмата също така започва да отдава под наем и да стабилизира проекти на стойност 54,3 млн. долара.

В края на второто тримесечие компанията има 125,7 млн. долара парични средства в наличност и 995 млн. долара по револвиращата си кредитна линия. Общият дълг на компанията възлиза на 3,4 млрд. долара със среден лихвен процент от 3,8%. Управителният съвет също така одобри изплащането на дивидент в размер на 0,4175 долара на акция за третото тримесечие на 2024 г.

Компанията актуализира прогнозата си за 2024 г., като очаква Core FFO да се увеличи до 2,32 - 2,34 долара на акция, а портфейлната NOI да нарасне между 4,25% - 5,25%. Тези резултати сочат силното представяне на компанията и продължаващия растеж на атрактивните инвестиционни възможности в Южна Калифорния.

Основни показатели

Възвръщаемост на капитала и възвръщаемост на активите: Rexford Industrial постига ROE (възвръщаемост на собствения капитал) от 3,50% и ROA (възвръщаемост на активите) от 1,82%, като и двата показателя са по-високи от средните за сектора, което показва по-ниска възвръщаемост. Тези по-високи стойности предполагат, че фирмата е по-ефективна при генерирането на възвръщаемост на собствения капитал и активите в сравнение със средния REIT.

Коефициент на задлъжнялост към собствения капитал: Съотношението дълг/собствен капитал на Rexford Industrial е 0,40, което е по-ниско от средното за сектора, което показва тенденция към нарастване. По-ниското съотношение показва, че Rexford Industrial има по-ниско ниво на дълг в сравнение със средното за сектора.

Текущ коефициент и бърз коефициент: Коефициентът на текуща ликвидност (краткосрочна ликвидност) на дружеството е 1,39, което е над средната стойност за сектора от 0,89. По-високият коефициент на текущата ликвидност показва, че Rexford Industrial има по-добра способност да покрива краткосрочните си задължения. Коефициентът на бърза ликвидност (Quick ratio) е 0,98, което също е по-добро от средното за сектора.

Нетен марж: Нетният марж на Rexford Industrial Realty надхвърля стандартите на индустрията и е повече от 30 %.

Резултатите на дружеството през последните години

Общи приходи: Общите приходи се увеличават от 330 135 хил. долара през 2020 г. на 452 238 хил. долара през 2021 г. През 2022 г. те достигат 631 204 хил. долара, а през 2023 г. се увеличават до 797 826 хил. долара. Този стабилен ръст на приходите е показателен за успешните бизнес стратегии и разширяването на дейността на дружеството.

Брутна печалбаО: Брутната печалба се увеличава от 250 419 хил. долара през 2020 г. до 344 517 хил. долара през 2021 г. Тя достига 480 701 хил. долара през 2022 г. и се увеличава до 613 347 хил. долара през 2023 г. Това увеличение на брутната печалба показва подобрена ефективност и по-добро управление на разходите.

Оперативни разходиО: Оперативните разходи се увеличават от 152 064 хил. долара през 2020 г. на 200 259 хил. долара през 2021 г. През 2022 г. те достигат 261 058 хил. долара, а през 2023 г. се увеличават до 319 537 хил. долара. Това увеличение е отражение на разрастването на дружеството и увеличената му дейност, но дори и така печалбите са се увеличили значително.

Приходи от дейносттаО: Оперативният доход се увеличава от 98 355 хил. долара през 2020 г. до 144 258 хил. долара през 2021 г. Той е 219 643 хил. долара през 2022 г. и се увеличава до 293 810 хил. долара през 2023 г. Този ръст показва подобряване на оперативната ефективност и рентабилност.

Разходи за лихви (Нетни разходи за неоперативни приходи от лихви): Нетните разходи за лихви се увеличиха от -30 849 хил. долара през 2020 г. до -40 139 хил. долара през 2021 г. През 2022 г. те бяха -48 496 хил. долара и се увеличиха до -61 400 хил. долара през 2023 г. Това увеличение отразява нарастващите разходи за лихви, но е компенсирано от по-високите приходи.

Нетни приходи на обикновените акционери: Нетният доход за обикновени акционери се увеличава от 61 349 хил. долара през 2020 г. до 111 761 хил. долара през 2021 г. През 2022 г. той е 157 481 хил. долара, а през 2023 г. достига 227 449 хил. долара. Това значително увеличение на нетния доход е показателно за ефективното управление на разходите и успешните бизнес операции.

Печалба на акция (EPS)О: Печалбата на акция се увеличава от 0,51 USD през 2020 г. до 0,80 USD през 2021 г. През 2022 г. тя е 0,92 USD, а през 2023 г. нараства до 1,12 USD. Това увеличение на печалбата на акция показва нарастваща стойност за акционерите и подобрена рентабилност на дружеството.

EBITDA: EBITDA се увеличава от 227 013 хил. долара през 2020 г. на 327 654 хил. долара през 2021 г. През 2022 г. тя е 422 447 хил. долара, а през 2023 г. достига 555 501 хил. долара. Това увеличение показва, че дружеството ефективно генерира парични средства от основната си дейност.

⚠ Инвестирайте отговорно!

Информацията в тази статия е само с образователна цел и не служи като инвестиционна препоръка. Авторите представят само известните им факти и не правят никакви заключения или препоръки към читателя.

Инвестирането може да бъде рисковано, ако подходите към него безразсъдно. Булиос не познава финансовото ви състояние и поради това по никакъв начин не дава конкретни съвети и препоръки. Изборът на акции, стратегията и изграждането на портфейл е индивидуален въпрос, затова винаги се образовайте и извършвайте собствен подробен анализ, преди да закупите определена акция.