Инвестиционните тръстове за недвижими имоти (Real estate investment trusts или накратко REITs ) са фондове, които прилагат широк подход към инвестирането в търговски недвижими имоти. Основното предимство на тези фондове е, че вместо да се фокусират върху определен вид имот, те притежават едновременно цял диверсифициран портфейл. Тук ще разгледаме тези REITs и ще обсъдим техните предимства и недостатъци.

Разбиране на диверсифицираните REITs

Инвестиционният тръст за недвижими имоти (Real Estate Investment Trust, накраткоREIT) притежава диверсифициран портфейл от търговски недвижими имоти, който може да включва например: офис сгради и бизнес паркове, складове и други промишлени сгради, имоти за търговия на дребно, имоти, свързани със здравеопазването, и др.

Много от диверсифицираните REIT се фокусират върху собствеността върху нетен лизинг на един наемател. Това са недвижими имоти, обезпечени с дългосрочен договор за лизинг с наемател, който е с тройна нетна стойност(NNN). При тази структура на лизинга наемателят носи отговорност за поддръжката, застраховката на сградата и данъците върху имота, което позволява на REIT да получава стабилни приходи от наем.

Диверсифицираните REITs не купуват имоти на случаен принцип. Те създават инвестиционна стратегия, която насочва усилията им към определена тема. Например някои диверсифицирани REIT се фокусират върху конкретен вид имоти (например имоти, отдавани под глобален нетен лизинг, или имоти, свързани с услуги). Други пък се фокусират върху притежаването на диверсифициран портфейл от имоти в определен град.

https://www.youtube.com/watch?v=yDl1_uLR5Os&ab_channel=Nareit1

Предимства на инвестирането в REITs

Диверсифицираните REITs улесняват инвестирането в недвижими имоти. Тези REITs обикновено притежават диверсифициран портфейл, който осигурява на инвеститорите сравнително широка експозиция към няколко вида търговски недвижими имоти, често с балансиран рисков профил. В някои отношения притежаването на диверсифициран REIT е подобно на инвестирането в ETF REIT. И двете могат да осигурят незабавна диверсификация на множество видове имоти.

Рискове при инвестиране в REITs

Въпреки че диверсифицираните REITs могат да помогнат за намаляване на рисковия профил на инвеститора, те не са лишени от риск. Поради диверсифицираните си операции много от диверсифицираните REITs избират да изплащат по-голямата част от паричните си потоци чрез дивиденти и поради това имат високи коефициенти на изплащане на дивиденти. Макар че това обикновено означава, че те са REIT с високи дивиденти, то увеличава риска от намаляване на дивидентите, ако даден сегмент от недвижими имоти изпадне в затруднение. Тази стратегия може също така да ограничи способността на REIT да се разраства, тъй като тя не запазва толкова много парични средства за придобивания и е принудена да разчита в голяма степен на емитиране на дълг и собствен капитал, за да се разшири.

Диверсифицираните REITs могат да бъдат изправени и пред рискове, специфични за видовете имоти, които притежават. Намалената заетост и трафик ще се отразят на цените на акциите и паричните потоци на диверсифицираните REIT, които притежават тези видове имоти. И накрая, REITs са изправени и пред лихвени рискове. С повишаването на лихвените проценти за тези REITs става по-скъпо да заемат пари и да рефинансират дълг.

Диверсифицираните фондове REIT могат да бъдат чудесен избор за инвеститорите в недвижими имоти

Диверсифицираните REITs позволяват на инвеститорите да притежават диверсифициран портфейл от недвижими имоти чрез една инвестиция, което намалява риска. Важно е обаче да се знае какво се съдържа в портфейла на диверсифицирана REIT. Това е така, защото повечето от тези компании разработват стратегия за определен сегмент, който има своите плюсове и минуси. Докато някои от тези стратегии са работили добре през годините, други са се сблъсквали с насрещни ветрове, което е накарало REIT да се прекласифицират.

Това не е инвестиционна препоръка и трябва да направите собствен анализ, преди да инвестирате в REIT. При написването на тази статия разчитах на работата на анализатор на име Матю ДиЛало, който е експерт по REITs.