REITs в риск? 5 риска, пред които са изправени тръстовете за инвестиции в недвижими имоти
REITs несъмнено са един от най-популярните инструменти за инвеститорите в дивиденти. Въпреки това, особено в днешно време, те могат да носят и големи опасности и няколко специфични риска, за които трябва да се внимава. По-специално REITs, фокусирани върху търговски и офис площи, са изложени на риск.
REITs (Real Estate Investment Trusts) са компании, които инвестират в недвижими имоти и предоставят на инвеститорите възможност да инвестират в пазара на недвижими имоти, без да е необходимо да притежават отделно имот. REITs предлагат на инвеститорите редица предимства, като например стабилна възвръщаемост, диверсификация на портфейла и лесна ликвидност. Инвестирането в REITs обаче крие и рискове. И особено в тези времена, когато се говори за криза в сектора на търговските недвижими имоти.
REITs трябва да изплащат голяма част от печалбите си под формата на дивиденти, защото такива са правилата за техния данъчен статут. По-конкретно, за да запазят статута си на REIT и по този начин да получават данъчни облекчения, те трябва да отговарят на няколко условия.
- Да изплащат поне 90% от облагаемата си печалба под формата на дивиденти на акционерите.
- Най-малко 75% от приходите им трябва да идват от активи в областта на недвижимите имоти, като например приходи от наем.
- Те трябва да търгуват активно с недвижими имоти.
Последното правило гарантира, че REITs се фокусират предимно върху бизнеса с недвижими имоти. А първото - задължителното високо ниво на изплащаните дивиденти - означава, че по-голямата част от печалбите им се връщат обратно към акционерите. Но не всичко е розово и има рискове.
Нека първо да разгледаме общите от тях.
1) Лихвени проценти: REIT имат високи разходи за финансиране и поради това са чувствителни към промените в лихвените проценти. Ако лихвените проценти се повишат, това може да означава увеличаване на разходите за финансиране на REIT, което може да има отрицателно въздействие върху рентабилността на дружеството и изплащането на дивиденти.
2) Риск от скъпо управление : REIT имат високи разходи за управление на имотите и могат да бъдат уязвими от регулаторни промени, които засягат управлението на имотите. Ако управлението на имотите е лошо или регулациите са твърде строги, това може да окаже отрицателно въздействие върху стойността на инвестицията в REIT.
3) Риск, свързан с ликвидността: Инвестициите в REITs може да са по-малко ликвидни от други инвестиции на пазара, което означава, че инвеститорите може да се затруднят да продадат инвестициите си, когато се нуждаят от пари.
Capital Structure
Valuation / Dividends
Capital Eff. / Margins
REITs могат да бъдат засегнати и от подбора на имотите, в които инвестират. Ако дружеството инвестира в неправилни имоти, това може да окаже отрицателно въздействие върху стойността на инвестицията в REIT. Като цяло REITs са подходящ инвестиционен вариант за инвеститори, които търсят диверсификация на портфейла си и стабилна възвръщаемост, но те носят определени рискове и инвеститорите трябва внимателно да преценят целите и инвестиционните си стратегии, преди да инвестират в REITs.
Това е особено вярно сега, когато се появиха няколко нови фактора.
Текущи рискове
4) Домашни офиси: съществува известен риск за REIT поради бума на домашните офиси и настоящия спад в търсенето на търговски и офис имоти. Много компании сега изискват частична или пълна работа от дома, което означава, че се нуждаят от по-малко офис площи. Това може да окаже отрицателно въздействие върху заетостта и наемите за REITs, които притежават и експлоатират офис сгради.
След пандемията COVID-19 много служители все още работят от дома поне частично, така че компаниите се нуждаят от по-малко офис площи. Световната икономикапреживява забавяне на растежа поради инфлацията, руската инвазия и други фактори, което кара компаниите да се въздържат да разширяват нуждите си от офиси. Дружествата са изправени пред нарастващи разходи за енергия, заплати и други производствени фактори, поради което се опитват да намалят разходите си, като ограничават инвестициите в нови офис площи. Някои фирми започват да се преместват в други видове имоти, като складове или магазини, вместо в офиси.
Всичко това води до по-нисък ръст на търсенето или до спад в търсенето на офис сгради, което принуждава собствениците и REIT да се справят с по-ниската заетост и натиска върху наемите.
5) Просрочени плащания: предприятията може да изпитват затруднения да плащат навреме наемите поради лошото състояние на икономиката, особено в условията на икономически спад. Това може да доведе до временен или постоянен спад в приходите на REIT-и. Например популярната $MPW-2.6% се е убедила в това за себе си.
Ако търсенето на офис площи остане на по-ниски нива, това може да доведе до понижаване на стойността на офис имотите, притежавани от REITs. Това би могло да окаже отрицателно въздействие върху капитала и способността на тези компании да продължат да се развиват.
Така че в краткосрочен и средносрочен план съществува известен риск за REIT, фокусирани върху офис имоти, поради нарастващата популярност на работата от дома и общия икономически спад. В дългосрочен план обаче търсенето на търговски недвижими имоти може отново да се повиши, ако икономиката започне да расте.
Какво мислите вие? Ще продължи ли търсенето на офис и търговски сгради да намалява или ситуацията ще се успокои и ще се обърне?
Отказ от отговорност: Това в никакъв случай не е инвестиционна препоръка. Това е единствено мое обобщение и анализ, основани на данни от интернет и други източници. Инвестирането на финансовите пазари е рисково и всеки трябва да инвестира въз основа на собствените си решения. Аз съм просто аматьор, който споделя мнението си.